Общее собрание собственников - что, зачем и почему? 

Отвечаем на главные вопросы согласно ЖК РФ 

  Общее собрание собственников (далее по тексту – ОСС ) является органом управления многоквартирным домом  ( ст. 44 ЖК РФ).

 От проведения ОСС зависят все мероприятия по обслуживанию дома, его ремонтных работ, работ по благоустройству дворовой территории, а также по проведению капитального ремонта дома. На нём принимаются такие решения как переизбрание председателя ТСЖ, смена управляющей организации или изменение ставки тарифа за содержание и ремонта жилья. В целом значение ОСС многоквартирного дома трудно переоценить и поэтому очень важно соблюдать всю процедуру его проведения в точности в соответствии с законом.

Как провести общее собрание собственников?!

 Во избежание проблем с надзорными органами, а также чтобы не дать возможность Вашим оппонентам оспорить принятое решение в судебных органах необходимо общее собрание собственников многоквартирного дома проводить максимально с соблюдением действующего законодательства. Особенно это касается, если жители дома решили поменять управляющую организацию или сменить председателя правления дома.

 Для проведения ОСС для начала вам необходим реестр всех собственников вашего многоквартирного дома, его вы можете получить по письменному обращению в вашу действующую управляющую (обслуживающую) организацию в течение 5 дней с момента обращения (ст. 45 п. 3.1 ЖК РФ).

  Собственник, иное лицо, по инициативе которых созывается ОСС, обязаны сообщить собственникам данного дома о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение по проведению ОСС должно быть направлено каждому собственнику в данном доме заказным письмом, если решением ОСС в данном доме предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения под роспись либо размещено в помещении данного дома определенном таким решением и доступным для всех собственников помещений в данном доме (ст. 45 ЖК РФ п.4). Как показывает практика, чаще всего сообщение о проведении ОСС вывешивают на информационных стендах в подъездах, так как данный способ оповещения был утверждён решением ОСС на предыдущих собраниях.

В сообщении о проведении ОСС должны быть указаны:

  1. Сведение о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
  2. Форма проведения данного собрания (очное, заочное, очно-заочное);
  3. Дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в заочной форме дата окончания приёма решений собственников по вопросам, поставленных на голосование, и место или адрес , куда должны передаваться такие решения;
  4. Повестка дня данного собрания;
  5. Порядок ознакомления с информацией или материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место и адрес, где с ними можно ознакомиться.

 Очень важным моментом в уведомлении о проведении собрания является написание повестки общего собрания собственников многоквартирного дома. Вопросы общего собрания собственников многоквартирного дома составлять надо конкретно, по сути, чтобы не возникало двоякого суждения по ним. Первым вопросом всегда является выбор председателя собрания, который ведет собрание и секретаря собрания, который ведет протокол собрания и оформляет его в последующем. Далее можно выбрать членов счетной комиссии, но это необязательно. Следующие пункты отражают вопросы, по которым и назначается уже само собрание.

Приведем несколько примеров различных вопросов повестки дня при смене управляющей компании:

  1. Избрание председателя и секретаря собрания;
  2. Прекращение договора управления с ООО «Солнышко» с указанием даты окончания.
  3. Выбор ООО «Новая» в качестве управляющей (обслуживающей) компании;
  4. Утверждение условий нового договора, с указанием даты начала управления;
  5. Утверждение тарифа на содержание и текущий ремонт:
  6. О наделении председателя совета многоквартирного дома правом подписывать договор управления;
  7. О порядке доведения до собственников информации о принятых решениях, результатах голосования.
  8. Определение места хранения протокола.

  Согласно приказа Минстроя России № 937/пр от 25.12.2015 пункт «разное добавлять нельзя», на собрании рассматриваются вопросы только, которые изложены в повестке дня.

  Правомочность общего собрания собственников многоквартирного дома определяется наличием кворума. Собрание считается состоявшимся, если кворум общего собрания собственников многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов голосов всех собственников дома. Голоса измеряются не в количестве людей, которые пришли на собрание, а количеством квадратных метров, которым они обладают, за исключением вопросов предусмотренными пунктами 1,1.1-1,1.2,2,3,3.1,4.2,4.3 части 2 ст. 44 ЖК РФ.

В какой форме проходит общее собрание собственников МКД

 Чтобы собрание состоялось, необходимо составить своего рода план его проведения, определить самые проблемные стороны в нём и наоборот положительные. Одним из таких моментов, которое сразу надо определить — в какой форме будет проходить общее собрание собственников МКД. На сегодняшний день существуют три формы проведения общего собрания собственников МКД: Очная; Заочная; Очно-заочная.

 

 Как провести общее собрание собственников многоквартирного дома в очной форме

 Очная форма собрания собственников самая сложная. Здесь главным фактором проведения общего собрания является кворум, который должен быть более пятидесяти процентов от всех голосов многоквартирного дома. Собрать кворум даже в небольшой пятиэтажке довольно сложно, чаще всего проводят собрание в очной форме в многоквартирных дома, где количество квартир не превышает двадцати. В любом случае «перепрыгнуть» очную форму невозможно, а значит собственникам нужно пройти всю процедуру последовательно: повесить уведомление о проведении общего собрания за десять дней до проведения собрания и в назначенный день проводить собрание. Если кворум есть, собрание в очной форме объявляется состоявшимся и инициатор собрания проводит все мероприятия в соответствии с повесткой. Голосование на общем собрании собственников многоквартирного дома в таком случае проводится поднятием рук присутствующих собственников. В случае невозможности присутствия на собрании собственники могут оформить доверенность своему представителю.  После подсчета голосов председатель собрания может сразу объявить о принятых решениях.

 Как провести общее собрание в заочной форме

 Если кворума на собрание в очной форме не было, то оно объявляется несостоявшимся, и тогда проводится собрание собственников помещений многоквартирного дома в заочной форме. В этом случае также за десять дней до проведения собрания размещается уведомление о проведении собрания, но уже с указанием, что собрание проводится в заочной форме. В уведомлении указывается помещение куда необходимо принести опросные листы и дату окончания их приёма. С начала даты проведения собрания в заочной форме всем собственникам помещений направляются опросные листы, которые они сдают до даты окончания собрания. После подсчета голосов и принятых решений и не позднее десяти дней после проведения собрания оформляется протокол общего собрания.

 Очно-заочная форма проведения собрания.

 Самой идеальной и простой формой проведения общего собрания собственников многоквартирного дома является очно-заочная. Эта форма проведения была придумана относительно недавно для упрощения всей процедуры голосования на общем собрании собственников многоквартирного дома и принятия решений по вопросам повестки дня. Как и в очной форме за десять дней до даты проведения собрания размещаются уведомления. В день собрания, даже если нет кворума, собственники обсуждаются вопросы, которые поставлены на повестке дня. А на следующий день начинается собрание в заочной форме. И события происходят как при обычном заочном собрании. То есть в данном случае сокращается десятидневный срок ожидания перед проведением собрания в заочной форме. Также современные технологии позволяют проводить собрание через электронную систему. Но этот механизм вряд ли будет внедрен в ближайшее время, поэтому описывать его не будем.

Как принимать решения на собрании собственников многоквартирного дома  

Главным итогом всего голосования будут принятые решения. Как принимать решения на собрании собственников многоквартирного дома? Для проведения голосования каждому собственнику должен быть выдан опросный лист, на котором должны быть указаны фамилия, имя, отчество собственника, сведения на основании которых он является собственником помещения в доме и вопросы повестки дня с вариантами ответов «за», «против» или «воздержался». Голосовать по каждому вопросу можно только один раз. Все решения на общем собрании собственников многоквартирного дома принимаются большинством голосов, за исключением некоторых статей Жилищного Кодекса, когда решение будет считаться принятым, если проголосовало не менее двух третей голосов от общего количества голосов в доме: Это все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, его формированием, открытием специального счета, определением перечня работ и т. д. По реконструкции многоквартирного дома, например, строительстве пристройки в дому; В целях получения займа или кредита для проведения капитального ремонта; об использовании земельного участка многоквартирного дома; об использовании общего имущества дома, например, размещения рекламных конструкций на фасаде дома; о наделении полномочий совета многоквартирного дома на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома; о наделении председателя совета многоквартирного дома различными полномочиями, указанными в статье 161.1 ЖК РФ. В этой статье указано, что председатель совета многоквартирного дома имеет различные полномочия, в случае, если общее собрание наделило этими полномочиями, кроме тех, которые может решать только общее собрание многоквартирного дома. Решения собственников является официальными документами, подтверждающими итоги голосования.

 Какие предъявляются требования к протоколу собрания многоквартирного дома

 Протокол общего собрания многоквартирного дома это и есть итог общего собрания многоквартирного дома, поэтому предъявляемые к нему требования очень серьезны. Он должен быть оформлен строго в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 937/пр от 25 декабря 2015 года. При оформлении протокола в обязательном порядке указываются следующие сведения:

  • Номер и дата протокола (дата ставится тем числом, когда он готов и подписан);
  • Дата и время проведения собрания;
  • Место проведения собрания;
  • Какое это собрание (очередное или внеочередное) и в какой форме проводится;
  • Кто является инициатором собрания и сведения о нём и его собственности;
  • Информация о председателе, секретаре собрания и приглашенных лицах;
  • Информация о площади дома и площади всех собственников присутствующих на собрании;
  • Повестка дня и информации по голосованию по каждому вопросу;
  • Указать все приложения к протоколу и количество страниц;
  • Подписывается протокол председателем и секретарем собрания.